民商行政

📣 导语

“李律师，我表哥当年帮我修房子、跑手续，没他真办不下来。可现在他赖着不搬，说‘没有功劳也有苦劳’，这房子他要住到死——法律能管吗？”

这是我去年在昭通接待一位港籍当事人时听到的真实发问。情感与法理在此激烈碰撞。但作为代理律师，我的回答斩钉截铁：你可以感激他，但不能把房子送给他。只要产权证上写的是你的名字，哪怕他住了三十年，也依然是——非法占有！

💼 案例
何某1（化名）早年为广东省某市居民，后迁居香港定居。上世纪80年代末，其祖屋因年久失塌需重建。因身在境外不便操作，遂委托表妹温某代为照管，并请同族亲戚何某2（化名）协助组织施工、办理报建及产权登记事宜。

房屋建成后，何某2以“办事方便”为由，长期持有该房屋的《不动产权证书》原件，并入住使用至今，期间未支付任何租金，也未与何某1签订书面居住协议。

三十余年间，何某1多次口头要求返还房屋及证件未果。2023年，其正式委托我作为代理人，向法院提起诉讼，诉求两项：

1. 判令何某2立即腾退并返还位于某街某号的房屋；

2. 判令何某2交还该房屋的不动产权证书原件。

被告何某2辩称：自己不仅出资参与了部分改建，且全程操办建房手续，付出大量人力物力，“贡献巨大”；原告多年未主张权利，已构成事实上的赠与或默许；若强制搬离，要求原告补偿其“建设投入”及“居住权益”。

法院审理查明：不动产登记簿明确记载该房屋所有权人为何某1，无共有人登记；被告未能提供任何出资证明或产权约定协议；所谓“帮忙”，并无对价转化为产权的合意。最终判决：

• 何某2于判决生效后三十日内腾退房屋并返还产权证；

• 驳回其一切补偿请求。

🔍 结论
李律师分析：本案最典型的误区，就是把“劳务贡献”和“产权归属”混为一谈。修得好、跑得勤，是人情；但房子归谁，是法律！
无论你为这套房流了多少汗、熬了多少夜，只要产权证上没你的名，你就永远只是“帮工”，不是“主人”。而一旦主人回来要房，你继续霸占的每一分钟，都是在侵犯法律赋予他人的神圣权利。

⚖️ 法条
本案核心依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：

“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

李律师提醒：这短短一句话，是所有物权纠纷的“定海神针”。它意味着——
占有权：你可以实际控制自己的财产；
使用权：你能按用途自由使用；
收益权：房租、租金、孳息都归你；
处分权：卖、赠、拆、抵，全由你说了算。

这四项权能，缺一不可。而当其中任何一项被他人非法剥夺时，你就有权依法追回。本案中，何某1虽人在境外，但这丝毫不影响其所有权的完整性与永久性。

🛠️ 实操
如果你正面临“熟人占房”的困局，李律师教你四步破局：

1. 亮出产权铁证：第一时间调取不动产登记簿，打印加盖公章的《产权信息摘要》，这是你最大的底气；

2. 切割“人情”与“权利”：不要陷入“他有没有功劳”的争论。承认付出≠放弃权利。可另案协商补偿，但绝不捆绑返还义务；

3. 固定侵占证据链：收集对方拒绝搬离的录音、微信聊天记录、证人证言，证明其占有已从“合法借用”转为“无权持续占用”；

4. 发起“双返之诉”：起诉时不仅要“要房”，更要“要证”！产权证被他人掌控，等于你的权利随时处于被冒用的风险之中。

记住：律师不是来调解亲戚关系的，而是来帮你拿回本就属于你的东西。温情脉脉解决不了问题，精准出击才能终结纷争。

🔔 提醒
李律师提醒所有产权人：

• 委托他人办事，绝不等于让渡产权。代办≠共有，帮忙≠投资；

• 产权证原件必须由自己保管，交出去那一刻，风险就开始累积；

• 占房者常以“我装修了”“我修缮了”为由索要补偿，除非有明确约定，否则法院一般不予支持；

• 最大的陷阱不是别人强占，而是你自己因为“抹不开面子”而迟迟不维权，最终让“临时帮忙”变成了“长期霸占”。

🧭 作者介绍
李荣维律师——民事诉讼百战兵法创始人。深耕滇粤两地基层法律实务十四年，专注处理亲属间物权纠纷、借名买房、遗产确权、房产侵占等高情感密度案件逾260件。擅长在亲情与法理的夹缝中，为当事人守住最后一道产权防线。坚信：法律不拆散家庭，但更不会纵容以爱为名的掠夺。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。