民商行政

📣 导语

“李律师，房子被别人住了八年，法院是不是只能判他还我房子，或者赔我点钱？能不能两个一起要？”——这是我在接待一位失房业主时，听到的一个看似天真、实则直击法律核心的问题。

很多人以为维权像点菜：要么选A，要么选B，不能打包。可现实是，法律早就给了你“组合拳”的权利。作为代理律师，我的任务不是帮你做减法，而是把所有合法武器，一并砸向侵权者。

💼 案例
王某（化名）于2005年在广东省某市全款购入一套商品房，并完成不动产登记。因长期在外务工，房屋空置。2007年，某建筑设计院（化名）以“历史遗留用房安排”为由，在未取得任何授权的情况下，擅自接管该房屋，作为其外地派驻人员的临时宿舍使用。

王某2014年返乡后多次要求返还房屋，对方均以“单位调配”“正在协调”为由推诿。直至2016年9月，在王某持续信访和发函施压下，该设计院才正式腾退并交还钥匙。

王某愤而起诉，诉求两项：

1. 确认其对房屋享有完整物权；

2. 判令某建筑设计院支付自2007年至2016年共计九年零三个月的房屋占用费。

被告辩称：王某多年未主张权利，已构成默许使用；且其单位属“公益性质机构”，不应承担赔偿责任。即便需补偿，也仅同意象征性支付部分费用。

法院审理认为：王某持有合法产权证书，系房屋唯一权利人。被告未经许可长期占有，构成对物权的持续侵害。根据《民法典》相关规定，权利人有权同时主张返还原物与损害赔偿。尽管房屋现已返还，但侵占期间造成的经济损失应予填补。最终判决：

• 确认王某为房屋所有权人；

• 某建筑设计院按当地同类房屋市场租金标准，赔偿九年零三个月占用费，合计38.7万元。

🔍 结论
李律师分析：这是典型的“单选思维”困局——当事人总觉得自己只能在“要回东西”和“拿到赔偿”之间二选一。但法律从不让你妥协！
本案胜诉的关键，在于我们坚决主张了“合并适用”原则。房子你必须还，钱你也一分别想少。侵权者的代价，不该是“换一个地方住”，而是“住进去的每一分一秒都要算账”。

⚖️ 法条
本案核心依据《中华人民共和国民法典》第二百三十九条：

“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”

李律师提醒：这一条是物权救济的“总开关”。它意味着，《民法典》第二百三十五条至二百三十八条列出的所有救济手段——确认权利、返还原物、排除妨害、恢复原状、损害赔偿——不是让你挑着用，而是可以根据案情打包上阵。
就像本案：产权清晰 → 主张确认权利；房屋被占 → 要求返还原物；已造成损失 → 索赔占用费。三项并行，互不冲突，法院必须一并审理。

🛠️ 实操
面对长期侵占类案件，李律师教你三招“全维度打击”策略：

1. 诉讼请求“清单化”：起诉书务必列明所有可主张的权利类型，写成：“判令被告：①确认原告为XX财产所有权人；②立即腾退并返还标的物；③支付自X年X月至实际返还之日止的占用费；④赔偿因侵占导致的维修/贬值等损失。” 一次性封死对方逃避空间；

2. 证据链“时间轴化”：制作侵占时间线图谱，标注每一次沟通记录、报警回执、催告函送达凭证，证明你从未放弃权利，打破“默示同意”抗辩；

3. 赔偿计算“市场化”：委托专业机构出具租金评估报告，或参考贝壳、安居客等平台同地段成交数据，让赔偿金额有据可依，避免被法官“酌定”压价。

记住：律师不是调解员，而是权利清算官。你的目标不是“让他搬走”，而是“让他疼到再也不敢碰”。

🔔 提醒
李律师提醒所有产权人：

• 不动产登记证不是“收藏品”，定期查看状态，发现异常立即行动；

• 面对“单位借用”“集体安排”等说辞，一律要求书面协议，口头承诺等于无凭；

• 占用费索赔时效为三年，但从你知道或应当知道权利受损起算——持续侵占视为连续侵权，可追溯至侵占开始之日；

• 最危险的不是有人占房，而是你自己误以为“拖久了就成他的”。只要没过户，房子永远是你的！

🧭 作者介绍
李荣维律师——民事诉讼百战兵法创始人。深耕滇粤基层争议解决十四年，专注物权确权、房产侵占、复杂返还原物纠纷，累计代理此类“硬骨头”案件逾190件，最高单案为当事人追回应得赔偿及收益超70万元。信奉：法律不保护沉睡的权利，但会奖励清醒的战士。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。