民商行政

📣 导语
父亲走了，留下一套房。你悲痛未平，哥哥却拿着一份买卖合同找上门：“我已经把房子卖给别人了，定金都收了。”
你急了：“这是遗产！不能随便动！”
对方冷笑：“房产证上还是你爸的名字，谁占着算谁的。”

更糟的是，买家已入住，还说要告你腾房。
难道父母一辈子的心血，就这么被“合法”抢走？

别慌！《民法典》第230条就是你的盾牌——
从亲人咽下最后一口气起，你已经是这套房的共有人！
哪怕没签字、没公证、没过户，法律早已为你刻下名字。

💼 案例
广东省某市，丁某（化名）与妻子林某（化名）育有一子丁某雄（化名）、一女丁某艮（化名）。夫妻二人共有房产一套，登记在丁某名下。

丁某因病去世后，未留遗嘱。其子丁某雄在未征得母亲林某和妹妹丁某艮同意的情况下，擅自与丁某文（化名）签订《房屋转让协议》，以市场价将该房屋出售，并收取定金。丁某文随即搬入居住。

丁某艮得知后强烈反对，认为兄长无权单独处分遗产，要求丁某文返还房屋。协商无果，遂提起诉讼，请求确认房屋归全体继承人共同共有，判令转让行为无效。

丁某文辩称：

• 房屋仍登记在丁某名下，产权未变更；

• 丁某雄作为子女之一，有权处理父亲遗产；

• 其为善意第三人，已支付合理对价并实际占有，应受保护。

法院审理认为：

• 根据《民法典》第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；

• 继承开始时间为被继承人死亡之时，即丁某去世当日，案涉房屋中属于丁某的份额已由其第一顺序继承人——配偶林某、子女丁某雄、丁某艮依法共同继承；

• 房屋虽未办理登记手续，但不影响物权变动结果；

• 丁某雄未经其他共有人同意，擅自处分共有财产，构成无权处分；

• 丁某文明知该房系多人共有遗产，仍完成交易，难谓“善意”。

最终判决：

• 确认案涉房屋为林某、丁某雄、丁某艮共同共有；

• 丁某雄与丁某文之间的转让协议无效；

• 丁某文限期腾退房屋。

一场几乎失控的家庭资产争夺战，因一条冷门法条，重归正轨。

🔍 结论
李律师分析：本案最震撼之处在于——权利不是“办出来”的，而是“生下来”的。  

很多人以为：“不公证就不算继承”“不过户就不算业主”。
错！《民法典》第230条斩钉截铁地宣告：死亡那一刻，继承即生效，物权已转移。  

你不需要任何程序，就能成为法律意义上的“业主”。
我们代理此类案件的核心任务，就是打破“必须先办手续”的思维枷锁，用出生与死亡的时间点，击碎那些打着“善意”旗号的掠夺。

⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十条：
  “因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”
  → 明确继承引发的物权变动无需公示，直接生效。

• 《民法典》第一千一百二十一条第一款：
  “继承从被继承人死亡时开始。”
  → 精确界定“继承开始时间”。

• 《民法典》第三百零一条：
  “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意……”
  → 强调共有财产须一致同意方可处分。

• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第八条：
  “依照物权法第二十九条（现为第230条）规定享有物权，但尚未办理登记的，不影响其为物权人的地位。”

李律师提醒：即使未做继承公证、未变更登记，所有继承人均已是事实上的权利人，可凭死亡证明、亲属关系材料主张权利。

🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理“遗产被擅自处分”类纠纷时，采取“三步反制法”：

1. 第一步：锁定“继承开始时间”证据

• 收集被继承人死亡证明；

• 调取户籍档案、亲属关系公证书；

• 制作《继承人名单确认书》，明确共有结构。

2. 第二步：立即启动权利宣示程序

• 向不动产登记中心提交《异议登记申请》，冻结过户；

• 发布《共有权声明》，告知潜在交易方该房存在权属争议；

• 若已发生转让，向买方发送《风险告知函》，阻断“善意取得”认定。

3. 第三步：双线出击

• 民事线：提起“所有权确认之诉”+“合同无效之诉”；

• 执行线：若房屋已被查封或拍卖，立即提出“案外人执行异议”。

4. 补充策略：推动家庭内部确权调解

• 在诉讼同时，组织继承人协商分割方案；

• 达成协议后申请司法确认，避免长期对抗。

记住：律师的作用，是在亲人离去的悲伤中，为你守住那不该失去的一砖一瓦。

🔔 提醒
李律师提醒每一位面临继承问题的家庭成员：

• ✅ 亲人离世后，请第一时间收集死亡证明与亲属资料！

• ✅ 不要等“大家都同意”才行动！ 一人擅自处置，可能造成不可逆损失。

• ✅ 发现房产被卖？72小时内必须反应！ 越早提出异议，越能阻止善意取得。

• ✅ 重大遗产务必律师介入！ 亲情之外，更需要专业的法律防火墙。

你的继承权，不该输在“我以为要慢慢来”上。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕遗产继承确权、共有物分割、无登记物权救济领域。累计办理286起继承类案件，擅长通过“时间锚定+共有结构重建”策略，快速锁定原始权利。坚信：血缘所系，即是法权所至；律师的任务，是让这份天然权利不被程序遮蔽。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。