民商行政

📣 导语
你打赢官司，法院调解书写着：“开发商欠钱不还，三套商铺抵给你！”
你满心欢喜去办过户，房管局却摇头：“不行，这房还在他名下。”
更糟的是，几天后法院查封了这些房产——“这是被执行人资产！”
你拿着红章文书怒吼：“这不是判给我了吗？”
对方一句：“你的文书只是‘要债协议’，不是确权令”，瞬间把你打回原形。

这不是玩笑，是无数人踩过的坑。
很多人不知道：《民法典》第229条说的“判决生效即变物权”，有且仅适用于一种文书——形成性裁判。
而你手里的调解书、以物抵债裁定，大概率只是张“高级欠条”。

💼 案例
河南省驻马店市，姚某（化名）与鸿运来公司（化名）因借款纠纷诉至法院。经调解，双方达成协议：鸿运来公司以其名下某地块上的全部房产及设备使用权作价抵顶欠款，并由法院出具民事调解书予以确认。

调解书载明：“被告自愿以案涉房地产抵偿所欠原告债务，于10日内交付。”
姚某以为胜券在握，未立即申请强制执行过户。

此后不久，鸿运来公司因另一起公证债权文书案件被郭某申请强制执行。法院依法查封该宗土地及地上建筑。

姚某提出案外人执行异议，主张其已通过调解书取得房屋所有权，请求中止执行。

法院审理认为：

• 本案所涉为民事调解书，内容系对当事人之间达成的“以物抵债”协议的确认；

• 该文书性质属于给付性法律文书，仅产生“请求交付”的债权效力；

• 并非法院依职权作出的分割共有物、确权或宣告无效等形成性判决；

• 根据《民法典》第二百二十九条，只有形成性裁判才能直接引发物权变动；

• 在未完成不动产登记前，案涉房产仍属鸿运来公司所有。

最终裁定：驳回姚某异议请求。

一场本应安心的债务清偿，因误解一条法条，彻底崩盘。

🔍 结论
李律师分析：本案最致命的认知误区，就是把“法院盖章”等同于“产权到手”。
错！不是所有带法院印章的文书都能改写产权簿册。  

《民法典》第229条是一把“法定钥匙”，但它只开一扇门：形成判决之门。
如果你拿的是“调解书”“给付判决”“和解裁定”，对不起，你还得老老实实去办登记。
我们代理此类案件的核心任务，就是帮客户识别：你手里的，到底是“物权通行证”，还是一张“入场等候券”？

⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：

• 《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：
  “因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
  → 明确非基于法律行为的物权变动时间点。

• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第七条：
  “人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权发生变动的‘法律文书’。”

• 区分关键：

• ✅ 能直接变物权的文书：共有物分割判决、离婚财产析产裁定、拍卖成交裁定、法院制作的以物抵债裁定；

• ❌ 不能直接变物权的文书：普通给付判决、自行和解后法院确认的调解书、履行协议类裁决。

李律师提醒：若想通过诉讼实现“判决即确权”，必须在诉请中明确提出“确认所有权归属”或“判令转移登记”，而非仅仅要求“交付”或“抵债”。

🛠️ 实操
作为代理人，我们在设计确权路径时，推行“文书类型穿透法”：

1. 第一步：锁定诉讼请求类型

• “请求确认案涉房屋归原告所有”；

• “请求依法分割共有房产，判令某套归原告单独所有”。

• 想要“判决即确权”？必须提起确认之诉或形成之诉，如：

2. 第二步：拒绝模糊调解

• 不接受“被告同意将房产抵偿原告”式表述；

• 必须写明：“案涉房产所有权自本调解书生效之日起转移至原告名下。”

3. 第三步：利用执行程序补强

• 若仅有给付判决，立即申请强制执行；

• 要求法院出具《拍卖成交裁定书》或《以物抵债裁定书》——这两者才是真正的“物权生成器”。

4. 第四步：双轨并进

• 同时向不动产登记中心申请凭裁定书单方过户；

• 防止债务人恶意转移资产。

记住：律师的专业，在于让你拿到的不是一张纸，而是一把打开产权门的真钥匙。

🔔 提醒
李律师提醒每一位正在打官司或准备调解的当事人：

• ✅ 别轻易签“以物抵债调解书”！ 它不会让你立刻成为业主。

• ✅ 想要“判完就归你”？必须明确提“确认所有权”！

• ✅ 拿到裁定书后，7日内必须去办登记！ 拖延可能遭遇查封。

• ✅ 重大资产处置务必律师全程跟进！ 一个诉请的偏差，可能让你输掉整场战争。

你的权利，不该毁在“我以为法院说了算”上。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕物权确认诉讼、执行异议救济、裁判文书效力识别领域。累计指导客户成功凭生效文书完成不动产过户213例，避免因文书类型错误导致权利落空47起。擅长从诉讼源头重构请求权基础。坚信：真正的胜诉，不是赢得掌声，而是让判决书真正变成你的房产证。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。