民商行政

📣 导语
你投了几千万，参与一个商厦项目，合同写明：“你占55%权益”。
楼盖好了，对方却翻脸不认人：“地是我拿的，证是我办的，这房跟你没关系！”
你怒而起诉：“这是我的房产！”
法院却说：“你不是建造人，不能直接取得所有权。”

那一刻，你才明白：在法律眼里，“出资”不等于“建造”，“约定”不等于“所有”。
真正的“自建房”，只有一个标准——你是那个依法报建、组织施工、完成验收的人。
作为代理律师，我必须说：别让“合作开发”变成“为他人作嫁衣”。

💼 案例
广东省某市，胡某（化名）与铂隆凯特公司（化名）签订《房地产联合开发协议》，约定共同投资建设一栋商业大厦，胡某负责提供55%的资金，铂隆凯特公司负责项目报建、施工管理及产权登记。

协议同时载明：“项目建成后，双方按出资比例享有房屋所有权，并办理分户登记。”

工程竣工后，铂隆凯特公司取得该项目全部不动产权证书，登记在其名下。胡某要求依约分割产权，遭拒。

该公司主张：胡某为境外个人，根据相关规定，不得购买非自用、非自住商品房，故无法履行过户义务，合同目的已无法实现，应予解除。

胡某遂提起诉讼，请求确认其对案涉商厦55%的房屋享有所有权，并判令被告协助办理转移登记。

法院审理认为：

• 胡某虽为实际出资方之一，但未参与项目立项、规划许可、施工报建等法定建造程序；

• 整个建设过程均由铂隆凯特公司作为建设单位组织实施；

• 根据《民法典》第二百三十一条，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力；

• “合法建造”的主体应以行政主管部门审批文件为准，即建设单位；

• 胡某并非法律意义上的“建造人”，不能直接基于建造行为取得物权；

• 其权利性质仅为合同债权，可向对方主张违约赔偿或返还投资款，但无权直接确认房屋所有权。

最终判决：驳回胡某的确权请求。

一场本应共享成果的合作，因身份错位，沦为单方面收割。

🔍 结论
李律师分析：本案最痛之处在于——当事人误以为“出钱=持股=有房”，殊不知法律只认“谁在政府文件上签字”。  

《民法典》第231条所说的“合法建造”，是一个严格的行政与法律闭环：
要有土地使用权、规划许可证、施工许可证、竣工验收备案——缺一不可。  

你投再多钱，如果不在这个链条里，就只是“金主”，而不是“业主”。
我们代理此类案件的核心任务，就是帮客户从“幕后出资人”转变为“前台建造者”，把每一分投入，都变成法律认可的“建造行为”。

⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：
  “因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
  → 确立“事实行为成就即生效”原则，无需登记。

• 《城乡规划法》第四十条、第六十四条：
  明确未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的，属违法建筑，不产生物权。

• 《建筑法》第七条：
  建设工程开工前，建设单位必须申领施工许可证。

• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：
  “基于与建设单位的买卖、赠与等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为‘业主’。”
  → 反向说明：非建设单位，须通过法律行为+登记才能取得物权。

李律师提醒：“合法建造”四字重千斤：

1. 必须是依法启动的建设项目；

2. 主体必须是审批文件载明的建设单位；

3. 过程必须符合规划、施工、验收全流程合规。

🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理“合作建房”类纠纷时，推行“三阶确权法”：

1. 第一阶：前置确权，嵌入建造主体

• 在项目初期，推动客户成为联合开发主体或项目公司股东；

• 确保其名字出现在《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等关键批文中；

• 若无法直接列名，至少签署《代建协议》并备案，保留事实参与证据。

2. 第二阶：过程留痕，固化建造贡献

• 保存资金流向凭证（注明“工程款”）；

• 收集参与工程例会、设计变更、验收签字的记录；

• 要求在《竣工结算报告》《消防验收意见书》等文件中体现合作方角色。

3. 第三阶：双轨救济，应对失信

• 民事线：起诉要求确认共有权或解除合同返还投资；

• 行政线：针对违规登记行为提起行政复议或行政诉讼，申请撤销单方产权证。

4. 补充策略：设置“反制条款”

• 在合作协议中明确：“若未按时办理分户登记，则视为放弃全部权益，自动转归出资方所有。”

记住：律师的价值，是在你签第一笔投资款时，就把“我是建造人”这句话，写进政府档案里。

🔔 提醒
李律师提醒每一位房地产投资者、合作建房参与者：

• ✅ 不要做“纯财务投资人”！ 缺乏建造身份，等于放弃原始确权机会。

• ✅ 别信“内部协议保平安”！ 对抗不了不动产登记簿。

• ✅ 发现被排除在报建流程外？立即行动！ 可发函要求加入或暂停施工。

• ✅ 重大开发项目务必律师全程介入！ 从拿地到办证，步步为营。

你的投资安全，不该输在“我以为合同说了算”上。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕合法建造确权、合作开发风险防控、事实行为物权救济领域。累计帮助38位实际投资人突破“登记壁垒”，成功确认房屋所有权。擅长将商业安排转化为法律事实。坚信：真正的资产归属，始于第一份报建文件的落款处。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。