民商行政

📣 导语
你手握盖着红章的房产证去办抵押，结果法院告诉你：这证是假的！
真房子早就被卖给了别人，骗子拿完钱人去楼空。
你回头找房管局索赔，对方一句：“我们审查了材料，已尽义务”，就把你打发了。

更荒唐的是，骗子判了刑，赃款追不回，房管局也不赔——
你的血汗钱，就这么人间蒸发？

错！《民法典》白纸黑字写着：登记机构，不是盖章机器！
作为代理律师，我必须说：当制度失守，国家就得兜底；而律师，就是那个逼它兑现承诺的人。

💼 案例
江西省某县，刘某（化名）与许某（化名）借款给罗某（化名），为保障债权，双方签订房屋抵押协议，并共同前往上高县房地产管理局（现不动产登记中心）办理抵押登记。

当时，罗某提交了两套住房的房产证原件及身份材料，登记机构经形式审查后，为其办理了抵押权登记，刘某、许某取得他项权证。

然而，数月后，刘某、许某发现罗某逾期未还款，遂申请执行抵押物时才惊觉：罗某提供的房产证系伪造，其所称的房屋早已出售并由他人合法登记入住。原来，罗某利用早年遗留的档案漏洞，制作假证实施“一房二卖”式诈骗。

公安机关立案侦查，最终认定罗某构成合同诈骗罪，判处有期徒刑，但其名下无任何可供执行财产，退赔程序无法落实。

刘某、许某随即向上高县房管局提出国家赔偿申请，主张因登记机构未能识别虚假材料，导致其抵押权落空，造成债权无法实现，损失近百万元。

房管局答复：“我方已依规履职，不具过错，赔偿请求不能成立。”

二人不服，提起行政诉讼。法院审理认为：

• 罗某提供虚假材料是主因，应承担终局责任；

• 但登记机构在受理过程中，未对房产证真伪进行必要核验（如比对原始档案、调取测绘图件），存在重大过失；

• 其错误登记行为直接导致刘某、许某产生合理信赖并放款，与损害结果具有因果关系；

• 根据《民法典》第二百二十二条，登记机构应先行承担赔偿责任，之后可向罗某追偿。

最终判决：上高县房管局赔偿刘某、许某全部直接经济损失，待赔付后依法享有对罗某的追偿权。

一场几乎绝望的维权，终于迎来正义的回响。

🔍 结论
李律师分析：本案最值得深思的是——很多人以为“骗子被抓就到头了”，其实不然。  

法律设立“登记机构赔偿责任”的根本目的，是防止公权力机关把风险全部转嫁给普通民众。
你不是专业人士，不可能每张证都拿去鉴定。你相信政府窗口，这不该成为你的过错。

我们代理此类案件的核心信念是：不能让老实人既失去钱，又失去信心。
登记机构可以追偿，但不能拒绝先赔。这是法治社会的基本信用。

⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：

• 《中华人民共和国民法典》第二百二十二条第一款：
  “当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。”
  → 明确欺诈方为终局责任人。

• 《民法典》第二百二十二条第二款：
  “因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
  → 确立登记机构的先行赔付义务与内部追偿权，属于典型的“不真正连带责任”。

• 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条：
  “申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害的，应当承担赔偿责任；登记机构未尽合理审慎职责的，也应当根据其过错程度承担相应的赔偿责任。”

李律师提醒：即便材料造假，若登记机构存在明显疏漏（如未核对唯一编码、未查档确认状态），仍可能被认定“未尽审慎职责”，需承担部分或全部赔偿。

🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理“登记错误索赔”类案件时，采取“双轨并进、倒逼履责”策略：

1. 刑事联动，锁定源头证据：
   第一时间对接公安、检察部门，调取刑事案卷中关于“假证来源”“提交过程”“机构审查记录”等关键证据，证明登记环节存在可识别异常。

2. 行政施压+司法起诉同步推进：

• 先向上级自然资源部门提交《履职申请书》，要求责令登记机构自查纠错；

• 若30日内无回应，则立即提起行政赔偿诉讼，将压力推向法庭。

3. 构建“信赖利益损失”赔偿模型：
   不仅索赔本金，还主张：

• 利息损失（按LPR计算）；

• 已支付的评估费、担保费、律师费；

• 因资金链断裂造成的经营损失（如有充分证据）。

4. 推动类案监督，争取政策性化解：
   对系统性造假、批量登记失误等情形，可申请检察机关介入，启动行政违法行为监督程序，推动区域性问题统一解决。

记住：面对官僚推诿，温和无效，唯有专业强硬才能破局。

🔔 提醒
李律师提醒每一位交易参与人：

• ✅ 办抵押、过户前，务必亲自查档！ 不要轻信“证在手”，要到登记中心打印最新《不动产登记簿摘要》。

• ✅ 发现登记异常？立即申请异议登记+提起诉讼！ 防止损失扩大。

• ✅ 遭遇“不予赔偿”？别放弃！ 很多机构一开始都会拒赔，但这不代表没有胜诉可能。

• ✅ 别信“个人不能告政府”的宿命论！ 法律面前，权利平等。你缺的不是一个奇迹，而是一个敢告的律师。

你的信任，不该被一张假证击碎。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕不动产登记赔偿、行政履职追责、刑民交叉追偿领域。累计代理43起“登记错误致损”国家赔偿案件，创下单案获赔587万元纪录。擅长以“刑事证据反哺民事索赔”，打破“骗子公司无产即无赔”的困局。坚信：制度有缝隙，但法律不沉默；律师的任务，是让每一次失信，都付出代价。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。