📣 导语
你千挑万选买了新房，签了合同、付了首付、连预告登记都办了，以为稳了——
可半年后去办产证，售楼处却说：“对不起，这房已另售他人。”
更离谱的是，人家不仅住了进去，还顺利拿到了房产证！
你手里的“保单”呢？失效了？
没错！很多人不知道：预告登记不是终身保险，它只管90天。
过了这个村，再没这个店。
💼 案例
江苏省南通市，韩某（化名）与鑫祥公司（化名）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的一套住宅，并依约支付30%首付款。为防开发商“一房二卖”，双方共同向不动产登记中心申请办理预告登记，登记机关依法将该房屋锁定，未经韩某同意，不得办理转移或抵押。
然而，因项目资金链紧张，韩某后续贷款未能及时获批，交房流程搁置。期间，韩某未主动跟进产权登记，也未催告开发商履约。
九个月后，韩某准备补尾款时，被告知房屋已出售给金某（化名）、邵某（化名）夫妇，对方已付全款、完成网签备案并取得不动产权证。
韩某立即起诉，主张其预告登记仍在有效期内，后续交易应属无效。金某夫妇则提出执行异议，称其为善意第三人，权利应受保护。
法院审理查明：
韩某确于购房初期完成预告登记，合法有效；
但自房屋具备办证条件之日起，已超过90日，韩某始终未申请正式不动产登记；
根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记因“未在90日内申请登记”而自动失效；
失效后，鑫祥公司处分房屋不再受限制，后续交易若符合善意取得条件，物权可合法转移。
最终判决：韩某丧失优先权，无权阻止金某夫妇的产权登记行为。其所受损失，仅能向开发商主张违约赔偿——而该公司早已资不抵债。
一场本可避免的悲剧，因一次“我以为会等我”的拖延，彻底崩盘。
🔍 结论
李律师分析：本案最痛之处在于——当事人以为“登记了就安全了”，却不知法律设了一道“休眠条款”。
预告登记的本质是“临时防护”，不是“永久确权”。它像一把锁，但钥匙只能用三个月。
一旦债权消灭或超期未登，锁就自动打开，任人进出。
我们代理这类案件的核心任务，就是打破“被动等待”的误区，把预告登记从“沉睡权利”唤醒为“主动进攻武器”，绝不让客户输在最后一公里。
⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款：
“当事人签订买卖房屋的协议……为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
→ 赋予买方启动预告登记的权利。
《民法典》第二百二十一条第二款：
“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
→ 明确预告登记的排他效力，形成“事实冻结”。
《民法典》第二百二十一条第三款：
“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
→ 设定双重失效机制，尤其强调90日倒计时规则。
李律师提醒：这里的“能够进行不动产登记之日”，通常以开发商取得首次登记（大产证）或发布办证通知为准，而非你个人是否准备好材料。
🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理预告登记类风险时，推行“三阶预警机制”：
第一阶段：登记即监控
办理预告登记当日，即建立专项档案，录入关键时间节点，包括：
开发商预计交房时间；
项目首次登记公告日期；
地方不动产登记中心受理小产证的时间窗口。
第二阶段：60日启动提醒
自“可登记日”起满60日，仍未见客户动作，立即电话+书面函件双提醒：“您的预告登记即将失效，请于10日内启动正式登记程序。”
第三阶段：失效前紧急干预
若客户因开发商拖延、资料缺失等原因无法登记，立即采取法律行动：
发送《履约催告函》；
启动督促办证之诉；
必要时申请行为保全，防止房屋被另售。
记住：律师的价值，是在你忘记看手机提醒时，替你盯着那根快烧完的引信。
🔔 提醒
李律师提醒每一位购房者：
✅ 办了预告登记≠万事大吉！ 它只是开始，不是终点。
✅ 盯紧“可办证”公告！ 关注小区业主群、物业通知、政府公示平台，第一时间获取登记开放信息。
✅ 不要等开发商通知你！ 很多烂尾项目根本没人提醒，必须自己主动查询。
✅ 遇到阻挠？立刻起诉！ 若开发商拒不配合提供材料，立即提起“协助办证之诉”，用司法判决延续权利保护。
你的家，不该毁在一次“忘了动手”上。
🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕商品房消费者权益保护、预告登记攻防、产权办理障碍救济领域。累计帮助217户家庭成功锁定房产归属，擅长通过“程序监控+司法前置”策略，防范预告登记“静默失效”风险。坚信：真正的安居保障，始于签约，成于行动。
作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131
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