民商行政

📣 导语

你继承的房子，没过户、没出租、也没纠纷——结果一觉醒来，产权人变成了陌生人？更荒唐的是，骗子被判刑，房子却拿不回来！
这不是段子，是真实发生的法律困局。当刑事判决遇上民事登记，为什么“受害者反而输在终点线”？作为代理律师，我必须告诉所有人：登记生效≠权利安全，不动产物权的“最后一公里”，往往埋着最深的雷。

💼 案例
广东省某市，王某（化名）的父亲生前拥有一套房产，去世后未及时办理继承手续。多年间，王某因在外务工未关注房产状态，也未进行任何变更登记。

此时，一名叫黄某的男子出现，他通过伪造死亡证明、亲属关系公证书等材料，向当地不动产登记中心申请补发房产证，并谎称自己是唯一继承人。登记机构仅做形式审查后，便为其补发了产权证。

随后，黄某迅速将房屋以165万元价格“出售”给李某（化名），双方签订合同并完成过户，李某的名字被正式记载于不动产登记簿。几个月后，李某又将该房以338万元转卖给张某（化名），再次完成转移登记，张某亦支付全款并备案。

不久，黄某因系列诈骗案被捕，法院认定其行为构成诈骗罪，涉案房产系赃物。王某这才得知房屋已被层层转卖，立即提起行政诉讼，请求撤销所有非法登记行为，恢复原状。

一审、二审法院均确认：首次登记违法，但对张某的物权不予撤销。 理由是：张某作为“善意第三人”，已支付合理对价、完成登记，符合《民法典》规定的善意取得制度。

最终判决：房子归张某，王某只能向黄某追偿损失——而黄某早已无财产可供执行。

一场骗局结束，真正的主人却人财两空。

🔍 结论
李律师分析：这个案子不是简单的“谁先登记谁赢”，而是暴露了一个致命问题——行政机关的审查失守，正在成为犯罪链条的“合法外衣”。

很多人以为：“只要没登记，我就没失去权利。”错！本案中，王某从未放弃继承权，也未授权他人处置房产，却被一纸假材料推下权利宝座。而系统性漏洞在于：登记机构把“形式合规”当成“实质合法”，让犯罪行为披上了行政背书的外衣。

我们代理此类案件的核心任务，就是打破“登记即终局”的迷思，从源头质疑每一次变更的正当性。

⚖️ 法条
本案裁判主要依据以下法律规定：

• 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：
  “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
  → 强调登记为生效要件，但不等于“只要登记就绝对有效”。

• 《民法典》第三百一十一条（善意取得）：
  “受让人受让不动产时不知道且不应知道转让人无处分权，支付合理对价，并已完成登记的，取得所有权。”
  → 成立条件严格，需同时满足主观善意、合理价格、依法登记三项。

• 《不动产登记暂行条例》第十八条：
  登记机构应查验申请人提交的身份证明、权属来源、婚姻状况、委托手续等材料的真实性与完整性。
  → 明确登记机关负有审慎核查义务，非仅限于“收材料盖章”。

李律师提醒：善意取得并非“万能盾牌”。若后续交易存在明显疑点（如短时间高价倒卖、资金流向异常），仍可主张其“应知”或“明知”，进而否定其“善意”。

🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理类似案件时，绝不局限于“告骗子”或“认栽止损”，而是启动“三线作战”策略：

1. 刑事联动线：
   主动对接公安机关，在侦查阶段即固定黄某伪造文书、冒名顶替的关键证据，明确首次登记基础非法，切断后续交易的合法性源头。

2. 行政纠错线：
   提起行政诉讼，请求确认登记行为违法。即便不能撤销最终登记，也可通过判决确认违法，为后续索赔打下基础。

3. 民事追索线：
   若发现中介、评估公司、银行贷款审核环节存在过失，依法追加共同被告；对疑似“知假买假”的买家，收集聊天记录、交易轨迹、资金流水，挑战其“善意”身份。

记住：打赢这类官司，靠的不是情绪，而是体系化进攻。

🔔 提醒
李律师提醒每一位产权人：

• ✅ 继承房产务必及时确权！ 不要等到出事才想起办手续。拖延=风险敞口。

• ✅ 长期闲置房产要定期查档！ 每年登录不动产登记平台查询一次状态，防患于未然。

• ✅ 发现异常立即冻结！ 一旦发现被冒名申请，立即申请异议登记，阻止进一步处分。

• ✅ 买卖二手房必须穿透查源！ 不仅要看产权证，更要查近五年过户记录、是否存在共有权人、是否涉及遗产未分割。

别让你的家，变成别人的“合法资产”。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕不动产确权、家事继承、行政确权争议领域。擅长代理因历史遗留、登记瑕疵、冒名处分引发的复杂产权纠纷，累计帮助37户家庭夺回家宅。执业信条：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但更不该惩罚那些只是暂时闭眼的普通人。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。