📣 导语
你是不是也听过这种话：“房子还没过户，合同不算数！”
更离谱的是，有些法院一审判决还真这么认——签了买卖合同、付了全款、住了好几年，就因为没办产权登记，被判“合同未生效”？
这合理吗？合法吗？作为代理律师，我拍案而起：这不是不懂法，是曲解法！ 今天必须把这件事讲透：合同成立，不等于物权转移；但没登记，绝不等于合同无效。
💼 案例
湖北省某市，江山重工公司（化名）与华康公司（化名）因长期业务往来形成一笔655万余元的债权债务。为清偿欠款，双方及关联方签订四方协议，约定华康公司将其开发的7套商品房出售给江山重工公司，购房款直接抵扣所欠货款。
随后，双方签订了正式《商品房买卖合同》，华康公司交付房屋，江山重工公司实际占有并使用多年。然而，始终未办理不动产过户登记。
几年后，当地房价大幅上涨，华康公司反悔，拒不配合过户，并主张：“房屋未登记，买卖合同尚未生效”，故合同无效，原物应返还。
江山重工公司遂向法院起诉，请求判令华康公司履行合同、协助办理产权登记，并支付逾期交房违约金。
一审法院认为：虽有合同和交付行为，但“未完成物权变动”，认定合同“成立但未生效”。这一判决一旦生效，意味着企业不仅拿不到房，连已实现的交易都将被推翻。
案件经再审，上级法院最终纠正：案涉合同自签订时即已生效，未办理登记不影响合同效力。 华康公司应依约履行过户义务。
一场本不该有的争议，耗费三年诉讼，差点让守约方血本无归。
🔍 结论
李律师分析：本案暴露了一个普遍存在的法律误读——把“物权未变动”等同于“合同不生效”，这是典型的混淆“债权行为”与“物权行为”。
很多人被误导，以为“不过户=白签合同”。错！《民法典》早就划清界限：合同管的是“能不能要”，登记管的是“是不是有”。只要合同真实有效，哪怕十年不过户，你也照样可以告到法院去“要”！
我们代理这类案件的核心目标，就是打破对方“拖字诀+曲解法条”的拖延战术，用法律武器逼出那句迟来的“我配合过户”。
⚖️ 法条
本案核心法律依据如下：
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
→ 明确确立“区分原则”：合同效力独立于物权登记。
《民法典》第五百零二条：
“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
→ 强调合同生效的一般规则。
《民法典》第四百九十条：
“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”
→ 签字即成立，无需等待履行或登记。
李律师提醒：任何以“未过户”为由主张“合同无效”的答辩，都是站不住脚的。除非存在欺诈、胁迫、恶意串通等法定无效情形，否则合同一经签署，即具法律约束力。
🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理“签了合同却拒不过户”的纠纷中，总结出“三步破局法”：
锁定合同生效证据链：
全面收集合同原件、付款凭证（含抵债协议）、交接记录、水电物业缴费单、实际使用照片等，证明合同已成立且部分履行。
主动出击，提起继续履行之诉：
不纠缠“谁对谁错”，直接诉求“判令被告限期协助办理不动产转移登记”，将压力转化为行动指令。
同步申请财产保全：
在起诉同时查封涉案房产，防止对方在诉讼期间再次转卖或抵押，确保判决可执行。
记住：拖延不是权利，守约才是底线。律师的价值，就是在对方耍赖时，把纸面权利变成铁证如山。
🔔 提醒
李律师提醒所有购房者、以房抵债债权人、资产处置参与人：
✅ 签完合同立即备案！ 主动要求开发商或卖方办理网签备案，锁定交易状态。
✅ 保留一切履约痕迹！ 转账备注写清用途，收据加盖公章，入住后及时缴纳各项费用。
✅ 发现反悔苗头，立刻发函+起诉！ 不要等到涨价才行动，法律只保护及时维权的人。
✅ 别信“不过户就没用”鬼话！ 只要合同在手，你就握有胜诉权——差的只是一个律师和一次起诉。
你的合同，比你想象中更有力量。
🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕合同纠纷、不动产确权、以物抵债争议解决领域。累计代理百余起“签而不履”型复杂案件，擅长从证据闭环、程序推进、执行落地三维切入，为客户打通“最后一公里”的权利通道。坚信：每一份诚实守信的合同，都值得被法律守护到底。
作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131
提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。