民商行政

在房地产开发行业，土地增值税是一笔“大头”税费。很多开发商以为只要房子卖出去、钱收回来才算收入，但税务机关的认定标准可能和你想的不一样。今天我们就通过一个真实案例，看看一家房地产公司因对土地增值税清算结果不服，一路打官司到省高院，最终却败诉的故事。这起案件对所有从事房地产开发、投资或相关业务的企业和个人都具有重要警示意义。

一、事情是这么发生的

为便于理解，我们把原案中的“大山公司”化名为“宏远地产”。

2007年，宏远地产在江苏泗洪县拿下一块50多亩的国有土地，开发了一个叫“泗洪第一街”的楼盘。项目总建筑面积超过11万平方米，2008年底就拿到了预售证。到2013年底，一部分房子已经卖了，还有一部分（约4.2万平方米）直接拿去对外投资入股——也就是用房产换股权，没收现金。

2014年上半年，当地税务稽查局对宏远地产2010到2013年的纳税情况进行了全面检查，发现公司在九项税费上存在问题，其中最“重头”的一项，就是要补缴土地增值税1928万多元！

对于其他八项税（比如营业税、印花税等），宏远地产认了，也乖乖补缴了。唯独对这笔土地增值税不服，认为税务局算错了，于是申请行政复议。结果复议机关维持原决定。宏远地产不甘心，又向法院起诉，要求撤销这项处理决定。

案子经过宿迁中院一审、江苏省高院二审，两级法院都驳回了宏远地产的诉求，支持税务局的处理结果。

二、争议焦点在哪？李荣维律师分析来了

这起案件看似复杂，其实核心就几个问题。北京市昌久律师事务所常驻云南省昭通市的专业资深刑事辩护律师李荣维结合多年实务经验，为大家逐一拆解：

1. 政府给的1600万元奖励，要不要从土地成本里扣？

宏远地产说：这是政府给我们的招商引资奖励，跟土地出让金没关系，不该扣！

但税务局认为：这笔钱本质上就是返还的土地出让金，属于“政府以各种形式支付给企业的经济利益”，按《土地增值税暂行条例》及其实施细则，计算土地成本时必须扣除。

李荣维律师分析：这个观点完全站得住脚。国家税务总局和地方税务机关早有明确规定——企业实际支付的土地出让金，要减去政府返还或奖励的部分，才是真正的“取得土地使用权所支付的金额”。否则，等于企业既拿了地，又白拿钱，还少交税，显然不公平。

2. 地下商铺面积到底该按多少算？

宏远地产主张地下可售面积只有1万多平方米，但税务局按房产证登记的18826平方米来算。

李荣维律师认为：关键看产权登记！既然房管部门已经给这1.8万多平方米办了独立产权证，而且公司还拿它去银行做了1.58亿元的抵押贷款，说明公司自己也认可这部分是“可销售资产”。现在为了少交税又说“不算”，法院当然不支持。

3. 向非金融机构借的钱，利息能不能全额扣除？

宏远地产这几年向两家非银行公司借款，支付了近4000万元利息，想在土地增值税清算时全额扣除。

但税务局只允许按“土地成本+开发成本”总额的10%统一计算开发费用，而不是据实扣利息。

李荣维律师提醒：根据税法规定，只有向金融机构借款，并能提供证明、分摊清楚的利息，才能据实扣除。向私人、小贷公司或其他非金融机构借钱，一律不能据实扣，只能按10%的标准综合扣除。这是硬性规定，不是税务局“故意刁难”。

4. 用房子对外投资，计税价格怎么定？

宏远地产把几万平方米房产投给关联公司，自己定了个价格，但税务局请第三方评估后用了更高的评估价来计税。

李荣维律师分析：这里涉及一个重要原则——“视同销售”。根据国税发〔2006〕187号文，房企把开发产品用于对外投资，哪怕没收到钱，也要按市场价或评估价确认收入。尤其当交易对象是关联企业时，税务机关更有权进行“合理调整”，防止企业通过低价转让逃避纳税。

5. 购房人只付了首付，尾款没到账，算不算收入？

有几套商铺买家只付了首付款，后续按揭没办成，宏远地产认为这368万元“没收到就不该交税”。

但法院和税务局都认为：只要签了买卖合同、开了发票、交了房，就算“取得了债权”，属于应税收入。

李荣维律师提醒广大群众：土地增值税的收入确认，不以实际收款为准，而是以合同约定的总价为准！这是很多企业容易踩的“坑”。别以为钱没到账就能拖着不申报，税务风险很大。

三、为什么法院最终支持税务局？

江苏省高院在判决中明确指出：税务局的处理决定，每一步都有明确的法律、法规或规范性文件依据，程序合法、事实清楚。而宏远地产提出的各项异议，要么与产权登记矛盾，要么不符合税法规定，缺乏法律支撑。

更重要的是，本案属于税务处理争议，不是行政处罚，更不涉及偷税犯罪。也就是说，税务局只是依法“调增”应纳税额，并未认定企业存在主观恶意。如果企业真想少交税，必须在合法框架内筹划，而不是事后找借口推脱。

四、给企业和投资者的启示

这起案例告诉我们：

• 土地增值税清算不是“走过场”，税务机关会逐项核查；

• 所有“视同销售”行为（如投资、抵债、分配）都要按公允价值计税；

• 非金融机构借款的利息，在土增税清算中基本无法据实扣除；

• 合同一旦签订，即使款项未收齐，也可能触发纳税义务。

李荣维律师特别提醒：企业在做重大资产处置、股权架构调整或税务筹划前，务必咨询专业税务律师或顾问，避免因理解偏差导致巨额补税甚至滞纳金、罚款。

如果您在房地产开发、投资、股权转让或税务稽查中遇到类似问题，更多法律问题请联系：北京市昌久律师事务所常驻云南省昭通市专业资深刑事辩护律师李荣维，电话：13578084131。无论是涉税争议、行政复议还是刑事风险防范，李律师都能为您提供专业、高效的法律支持。

（本文已对当事人信息作化名处理，案例改编自江苏省高级人民法院(2015)苏行终字第00508号判决，内容仅供普法参考，不构成正式法律意见。）