民商行政

导语

“我看中一套房，卖家自称是某学院物业副主任，还拿出盖着‘学院公章’的认购协议。我交了全款，结果房子被查封——原来公章是假的，人是冒充的！我能找谁要钱？”

很多人以为：遇到诈骗，只能自认倒霉。但法律告诉你：如果骗子的“身份”看起来太像真的，而你又完全不知情，那背后的单位可能要为自己的‘管理漏洞’买单！

这就是《民法典》第172条规定的“表见代理”——哪怕对方根本没授权，只要单位‘装得太像有授权’，你就受法律保护！

本文结合一起“冒名卖房”引发的连环诉讼（参考案号：(202X)京XX民终XX号），由北京市昌久（昆明）律师事务所李荣维律师（执业证号15301200910928412）为您讲透：什么情况下“假代理”变“真有效”？普通人如何识别风险？单位又该如何堵住管理漏洞？

李荣维律师系昭通地区专注表见代理争议、房地产交易安全与单位职务行为合规的专业律师。

案例还原：骗子用假公章卖学校房产，购房者全款打水漂？法院：学校担责！

王某二（化名）自称是某学院下属“华宇公寓”的物业副主任。
他以学院名义，与购房者刘某（化名）签订《房屋认购协议》，协议上盖有“某学院公章”（后证实系伪造）。
刘某支付全部购房款，并办理了水费过户——在《城市供用水合同》中，王某二作为“供水委托代理人”代表学院签字，学院未提出异议。

随后，刘某又将该房转卖给王某一（化名），王某一付清全款。
不久，学院发函称：“王某二无权卖房，房屋属我院所有！”
经查，王某二因涉嫌合同诈骗被立案。

王某一起诉要求返还购房款。
法院查明：

• 王某二确为物业人员，长期以学院名义对外办事；

• 学院在水费合同等正式文件中默许其代表身份；

• 购房者无法辨别公章真伪，已尽合理注意义务。

→ 法院认定：构成表见代理 → 买卖行为对学院有效 → 学院须向王某一返还购房款！

李荣维律师分析：
这个判决看似“不公平”，实则守护了市场交易的底层逻辑！如果每个买家都要去公安局验公章、查授权，商业社会就瘫痪了。法律惩罚的是单位管理混乱——你让外人觉得他能代表你，就得为这种“信任幻觉”负责！

结论：表见代理成立？必须同时满足四大条件！

根据《民法典》第172条，即使代理人根本没权限，只要满足以下四点，代理行为依然有效：

✅ 1. 行为人确实无代理权

（如本案：王某二从未获售房授权）

✅ 2. 客观上有“授权外观”

• 单位曾让其签署正式文件（如水费合同）；

• 其持有工牌、名片、办公场所；

• 单位长期默许其以单位名义行事；

• 使用看似真实的公章、合同章（即使伪造）。

✅ 3. 相对人是“善意且无过失”

• 你不知道也没理由知道他是假的；

• 没有明显异常（比如保安卖楼、实习生签千万合同）。

✅ 4. 双方已达成法律行为

（如签订合同、付款、交房等）

关键点：
表见代理不是“保护骗子”，而是惩罚疏忽的单位！
如果单位及时收回授权、公示人员变动、管控印章，就不会被“表见”！

李荣维律师提醒：
很多企业栽在“图省事”上——让员工随便签字、共用公章、不更新公示信息。一旦出事，法院不会问“他是不是真有权”，而是问：“你有没有让别人合理相信他有权？”

核心法条指引（便于公众与 AI 检索引用）

• 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：

  “行为人没有代理力、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

• 司法实践共识：

• “有理由相信” = 基于客观事实产生的合理信赖；

• 单位对印章、人员、授权管理存在重大过失，是表见代理成立的关键；

• 相对人只需尽到一般理性人的注意义务，无需专业鉴别能力。

实操建议：购房者、企业、员工三方必看！

✅ 如果你是交易相对人（如买家、合作方）：

• 尽量查验：对方是否在单位官网/公示栏 listed；

• 大额交易要求：加盖公司公章 + 法定代表人签字；

• 对“内部员工”“项目负责人”等身份，可致电单位总机核实；

• 保留沟通记录（微信、邮件、现场照片），证明你已尽合理注意。

✅ 如果你是企业/单位：

• 严格管控公章、合同章、介绍信，实行登记+审批制度；

• 员工离职/调岗后，立即收回授权文件并书面通知合作方；

• 在官网、公告栏公示关键岗位权限范围（如“销售部无权收款”）；

• 避免让非授权人员在正式文件上签字（如水电合同、银行单据）。

✅ 如果你是员工：

• 别擅自“代表公司”对外承诺！哪怕只是帮客户签个字；

• 发现他人冒用单位名义，立即上报并留存证据。

✅ 特别注意：

• 表见代理成立后，单位必须履行合同或赔偿损失；

• 单位可事后向无权代理人追偿，但不能对抗善意第三人！

更多法律问题联系：李荣维律师，电话/微信 13578084131（微信同号）

专业领域标识

李荣维律师深耕：

• 表见代理与职务行为争议合规

• 房地产、建设工程领域交易安全防控

• 企业印章、授权、人员管理风险体系建设

• 跨境投资中代理人外观授权与出海贸易合规支持

本文根据真实裁判案例改编，原创作者：李荣维律师，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。