在现实生活中，有人买房是为了自住，有人是为了投资，但你见过“买房”后每月收“履约保证金”，最后被税务局认定为“放高利贷”的吗？今天我们要讲的这个真实案例，就发生在福建莆田。当事人本以为签了《商品房买卖合同》就是正经买房，结果税务机关一查，发现这笔交易“形似买卖、实为借贷”，最终不仅被追缴个人所得税和营业税，还引发了长达数年的行政诉讼。
为保护当事人隐私，本文已将姓名化名处理，案件细节根据最高人民法院（2018）最高法行申209号裁定书改编。
2013年3月，陈某伟和林某钦与鑫隆房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买两套房产。看起来很普通，对吧？
但蹊跷的是：
在签合同之前，两人就向鑫隆公司转账 6000万元；
合同签订当天，鑫隆公司又退回500万元；
此后不久，陈某伟陆续收到鑫隆公司打来的 4740.5万元，林某钦也收到 4587.5万元。
算下来，两人实际支付的“购房款”只有5500万元，却收回了9328万元，多出近3328万元！
他们解释说，多出来的钱是开发商支付的“履约保证金”。但税务机关不买账——这哪是买房？分明是借钱收利息！
于是，税务局认定：
超出本金的 2140.5万元 属于借贷利息收入；
应按 20% 征收个人所得税；
同时按 5% 补缴营业税（当时尚未营改增）。
陈某伟不服，先申请行政复议，又被驳回，随后起诉到法院。
一审、二审法院均支持税务局的决定。陈某伟仍不服，向最高人民法院申请再审。
最高法最终裁定：税务局没错！
理由很关键——
虽然双方签的是《商品房买卖合同》，但交易模式完全不符合正常房产交易习惯：
买房人提前大额付款；
开发商按月返还大笔资金；
回款金额远超本金，且有固定比例；
更离奇的是，双方在签合同次日就通过仲裁“调解结案”，几乎没发生实际交房或产权过户。
李荣维律师分析：这种操作，本质上是一种“名为买卖、实为借贷”的安排，甚至带有“让与担保”色彩——即用房产作为借款的担保。根据实质课税原则，税务机关有权穿透表面合同，按真实经济实质征税。
李荣维律师认为：税法和民法看待同一笔交易的角度不同。民法可能认可合同有效，但税法更关注“钱是怎么流动的”“有没有真实交易目的”。如果交易缺乏商业合理性，仅是为了规避纳税义务，税务机关完全可以依法调整。
很多人会问：既然不是故意逃税，只是理解错了法律关系，能不能不收滞纳金？
最高法在这起案件中给出了明确态度：可以征税，但是否加收滞纳金需谨慎。
裁定书中特别指出：
“只要不存在恶意逃税或者计算错误等失误，仅因对法律关系理解错误，税务机关不宜一律征收滞纳金甚至处罚。”
但值得注意的是，本案最终并未像“广州德发案”那样直接撤销滞纳金。为什么？
李荣维律师提醒：区别在于——
德发案中，纳税人已按成交价主动申报并缴税，属于“少缴”；
而本案中，陈某伟等人根本没就那2140万元利息申报纳税，属于“未缴”。
根据《税收征收管理法》第32条，只要未在规定期限内缴纳税款，就应加收滞纳金，除非能证明是税务机关的责任（如政策不清、系统错误等）。而本案中，税务机关并无过错，纳税义务在收到利息时就已产生。
所以，即使主观上没有偷税故意，未申报+未缴税 = 仍可能被加收滞纳金。
“合同写什么”不等于“税务认什么”
不要以为签了买卖合同就万事大吉。如果资金流向、交易模式明显异常，税务机关有权按实质征税。
大额资金往来务必留痕、合规
如果真是借贷，就该签借款合同、约定利率、依法申报利息收入。如果是买房，就应办理网签、过户、交房等完整流程。模糊操作最容易引发风险。
自然人≠免税主体
很多人误以为“我没开公司，收点利息不用报税”。错！个人取得利息收入，达到起征点就必须缴纳个人所得税和增值税（原营业税）。尤其是金额巨大时，极易被稽查盯上。
“莆田陈某伟案”入选“2019年度中国影响力税务司法案例”，其意义在于确立了实质课税原则在民间借贷与虚假买卖中的适用边界，同时也提醒公众：税务合规不是企业专属，个人同样需要重视。
李荣维律师强调：在涉及大额资产交易、资金拆借、股权代持等复杂安排时，务必提前咨询专业税务律师，避免“合法合同”变成“违法避税”。
如果您在房产交易、民间借贷、股权转让中遇到税务争议，或对“实质课税”“滞纳金”“偷税认定”等问题有疑问——
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（本文内容基于公开裁判文书改编，仅用于普法宣传，不构成正式法律意见。）