📣 导语
你手握红本本，清清楚楚写着“所有权人：王某”，结果打官司时，对方拿出一份《登记簿存根》说：“不好意思，系统里没你。”
法院还采纳了？
这不是段子，是真实发生的产权悲剧。很多人以为“房产证在手，天下我有”，可法律告诉你：证是纸，簿是根；证簿不一，以簿为准。
作为代理律师，我必须大声疾呼：别让你的安心，毁在一张你以为“作废”的登记记录上。
💼 案例
甘肃省某县，宏达公司（化名）因资金紧张，在开发一栋综合楼时，与员工刘某（化名）达成内部协议：由刘某个人垫资完成工程建设，作为回报，公司将该项目的全部产权登记至刘某名下。
工程竣工后，刘某持相关材料向原房管局申请房屋所有权登记。登记机构当日核发《房屋所有权证》，证书明确记载：所有权人为刘某，共有人为刘某录（刘某之弟）。刘某也签收了该证，未当场提出异议。
然而，房管局内部留存的《房屋所有权证存根》及原始登记申请书显示：
存根记载所有权人仅为“刘某”，无共有人信息；
申请书中共有人栏虽曾填写“刘某录”的详细资料，但随后被刮除，仅留“刘某印”及“代”字签名。
多年后，因项目收益分配问题，刘某与公司及刘某录产生纠纷。刘某录主张自己为法定共有人，要求分割房产份额。刘某则坚称：“产权证白纸黑字写明共有人，这就是铁证！”
一审、二审法院经审理认为：
虽然产权证载明刘某录为共有人，但不动产登记簿（以存根为准）未予记载，且申请材料存在明显篡改痕迹。在产权证与登记簿记载不一致的情况下，应以登记簿为准。但由于刘某亲自办理登记并加盖私章，存在隐瞒共有人的主观意图，结合双方出资证据，最终法院未直接采信登记簿，而是通过全面举证查明真实权利状态，认定刘某录享有部分权益。
一场本该清晰的登记，因一页纸的差异，演变成耗时三年的产权拉锯战。
🔍 结论
李律师分析：本案最危险的误区，就是把“拿到房产证”当成“大功告成”。
错！《民法典》早已规定：不动产权属证书只是登记簿的“复印件”，真伪冲突时，法律认“母本”不认“影印件”。
更可怕的是，很多当事人根本不知道登记簿长什么样、在哪查、怎么核对。等到打官司才惊觉——证是你看到的，簿却是别人掌控的。
我们代理这类案件的核心任务，就是打破“以证为王”的迷思，从源头追查登记行为的合法性，用证据重构权利真相。
⚖️ 法条
本案涉及的核心法律规定如下：
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：
“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
→ 明确登记簿的优先效力，证书仅为形式证明。
《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条：
登记机构应当将登记事项如实、准确记载于不动产登记簿，并永久保存。电子登记簿具有同等法律效力。
《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条：
“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为真实权利人的，可以请求确认其享有物权。”
→ 允许通过诉讼推翻错误登记，但需承担严格的举证责任。
李律师提醒：登记簿不是“不可挑战”的圣旨，但它是一道高墙——你要翻过去，就得有梯子（证据）、有时间、有策略。
🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理“证簿冲突”类案件时，坚持“三查一攻”战术：
查登记原始档案：
立即向不动产登记中心调取登记簿电子/纸质存根、申请表、审核记录、影像资料，锁定是否存在涂改、代签、越权操作。
查颁证程序合法性：
审查颁证是否符合法定流程？是否有虚假承诺？是否遗漏必要共有人？程序违法可成为撤销登记的关键突破口。
查实际履行证据链：
收集出资凭证、建房协议、长期占有使用记录、税费缴纳单据等，构建“我才是真实权利人”的事实闭环。
主动发起确权之诉：
不被动应诉，而是提起物权确认诉讼，请求法院判决“登记簿记载错误，应依法更正”，掌握诉讼主动权。
记住：打赢这种仗，拼的不是谁声音大，而是谁证据硬、出手快、布局准。
🔔 提醒
李律师提醒每一位购房者、产权共有人、家庭资产管理者：
✅ 领证当天，必须核对登记簿！ 要求窗口人员打印或现场查看登记信息，确保与证书内容完全一致。
✅ 发现登记错误？立即申请更正！ 别等纠纷爆发才行动，更正登记是低成本维权的黄金窗口。
✅ 共有房产，务必“双名双录”！ 不仅要在证书上写名字，更要在登记簿中完整记载共有方式与比例。
✅ 别信“内部记录不影响对外效力”鬼话！ 打官司时，法官第一眼看的就是登记簿，不是你手里那本红本本。
你的权利，不该输在一纸之差。
🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕不动产确权争议、产权登记纠错、家庭共有财产保护领域。累计代理63起“证簿冲突”型疑难案件，擅长从行政程序瑕疵与民事权利实质双重维度切入，为客户夺回本应属于他们的安居尊严。坚信：每一份真实的权利，都值得拥有一份匹配的法律外观。
作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131
提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。