2022年，包工头老杨（化名）为某房地产开发项目完成了部分外墙施工，经结算，开发商尚欠其工程款68万元。因资金紧张，开发商提出：“我们有一套公寓，市场价70万，直接抵给你，算清账。”老杨急于回款，未多考虑，便与开发商签订了一份《以房抵债协议》，约定将该房屋过户至其名下，用以清偿全部债务。
然而，协议签订后，开发商迟迟不配合办理过户。半年后，老杨才得知：该房屋早在抵债前已被抵押给银行，且因开发商涉诉，已被法院查封。如今，房子既不能过户，也无法居住，而原工程款也因“已达成抵债协议”被对方拒绝再付。
老杨陷入两难：房子拿不到，钱也要不回，血汗钱眼看打了水漂。
本案暴露了建工领域常见的高风险操作——用未解除权利负担的房产抵偿工程款。
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，以房抵债属于“代物清偿”，其生效前提是：
房屋权属清晰、无查封、无抵押；
双方达成真实合意；
完成不动产转移登记。
若仅签订抵债协议但未过户，原金钱债务并未消灭。然而，一旦施工方在协议中写明“双方债权债务就此结清”或“工程款已全部清偿”，就可能被认定为债务已变更履行方式，即使房子无法交付，也难以回头再要现金。
更危险的是，若房屋存在抵押或查封，根据《民法典》第406条及执行程序规定，普通债权人（如老杨）无法对抗抵押权人或法院查封效力，最终可能房财两空。
针对此类“画饼式”清偿，李荣维律师分析指出：
“很多施工方以为签了《以房抵债协议》就‘落袋为安’，殊不知房产不过户，法律上仍属于开发商的责任财产。
一旦开发商资不抵债，你的‘抵债房’可能被银行拍卖，而你只能作为普通债权人排队受偿，甚至颗粒无收。”
他强调，司法实践中，法院对“以房抵债”的审查极为严格：“协议≠产权，承诺≠交付。没有完成登记，一切皆有变数。”
李荣维律师认为，老杨的教训极其深刻：“工程款是血汗钱，不是投资款。拿不确定的房产换确定的债权，是重大决策失误。”
为避免陷入“钱房两失”困境，李荣维律师郑重提醒广大施工方和材料商：
查产权状态
要求开发商提供不动产登记簿，核实房屋是否抵押、查封、预告登记或存在共有权人；
查能否即时过户
明确约定“签订协议后X日内完成网签及过户”，并写入违约责任；若不能立即过户，坚决不签“债务已清”条款；
查替代保障
若必须接受抵债，应保留原债权凭证，并约定：“如因任何原因未能过户，原工程款债务继续有效”。
同时坚持“三不”原则：
不接受已抵押房屋抵债；
不过户不签债务终结协议；
不放弃原债权追索权。
“房子看得见，但不一定摸得着；现金拿不到，至少还能打官司。”李律师语重心长地说。
在房地产行业波动加剧的背景下，“以房抵债”看似是回款出路，实则暗藏巨大风险。对大多数施工方而言，最安全的回款方式仍是货币支付，而非接受流动性差、权利瑕疵多的不动产。
真正的风险防范，是在诱惑面前保持清醒，在压力之下守住底线。
若您正被开发商或总包方要求“以房抵工程款”，或已签订抵债协议但尚未过户，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您核查房产风险、完善协议条款、依法保留债权，确保您的辛苦所得不被一纸空文吞噬。